Vergelykende benadering. Metodes vir die bepaling van die waarde van Real Estate

In die wêreld praktyk in die veld van Real Estate waardasie werk gebruik drie benaderings:

• vergelykende of mark;
• duur;
• winsgewend te maak.

Die keuse van metode hang af van die doel van evaluering en die werklike situasie, wat rondom 'n bepaalde ontwikkel tipe van Real Estate. Dit is egter die mees betroubare metode nog steeds beskou as 'n vergelykende benadering in die bepaling van die vasgestelde waarde.

Basiese beginsels van vergelykende evaluering

Vergelykende benadering - 'n stel tegnieke om die markwaarde van die eiendom te bepaal. Beraamde eiendom in vergelyking met soortgelyke voorwerpe.

Die basis van assessering gebaseer op die volgende beginsels:

• Vraag en aanbod. Hierdie twee aanwysers is onlosmaaklik gekoppel is, 'n beperkte aantal voorstelle 'n spesifieke vraag verhoog, en omgekeerd, hoe meer bied, hoe minder vraag.
• Vervanging. Nóg die koper nie betaal 'n hoër prys as die eiendom met soortgelyke eiendomme ter waarde van minder.

Die konsep van markwaarde is byna identies aan die konsep van ewewigsprys. Die ewewigsprys - is 'n versameling van kwantitatiewe eienskappe en pryse faktore wat die vraag en aanbod vir die projek, wat in vergelyking bepaal.

Die belangrikste kriteria vir die seleksie van comparables ter waarde van Real Estate te bepaal

Elemente wat in die vergelykende analise, 'n groot aantal in ag geneem word, en hul kombinasie is byna gelyk aan oneindig. Daarom, ontleed beperk tot 'n sekere aantal faktore wat 'n direkte impak op pryse het.

vergelyk elemente. as 'n reg

Enige beswaring of serwituut lei tot 'n afname in die koste van die geskatte voorwerp. Dit wil sê, 'n beperking van die reg van eienaarskap - is om pryse te verminder. As die voorwerp is na raming in vergelyking met soortgelyke oogmerke het nie die nadele, die prys nie, inteendeel, verhoog.

Vir beskikbaarheid van grond oorgange - is nie die enigste stap-down faktor. In die beoordeling van waarde is baie belangrik, oordragte eienaarskap van die land of die reg om te verhuur, permanente gebruik. Die laaste twee reëls van toepassing op die verlaging van faktore. Dit is baie belangrik, of die land het sekere beperkings verder hanteer.

terme van verkope

Sulke omstandighede in ag geneem word, indien die geëvalueer voorwerp werklik het die kenmerkende eienskappe van die verkoop.

Tot die verlaging van faktore sluit in bankrotskap, dit wil sê die verkoper in 'n haas om 'n koop en verkoop transaksie maak, aangesien die blootstelling tyd van die voorwerp eiendomsmark beslis verminder in vergelyking met soortgelyke voorwerpe.

Die assessering van 'n beduidende invloed en verwante kommunikasie, vennootskappe, maar om hierdie risiko's te evalueer is moeilik.

As die koper en verkoper is verwant huurkontrak verhoudings, en daar word beplan om die verkope kontrak tussen hulle te sluit, ten einde om te bespaar op belasting betalings, natuurlik, die beraamde koste laer sal wees. Motivering in hierdie geval, een - as die partye tot die transaksie verbind deur ander verhoudings nie-mark, dus, die verkoper eintlik leen aan die koper. So 'n situasie, indien die transaksie sal wees op die terme van die opsie.

Om die vasgestelde waarde van residensiële Real Estate verhoog kan die vooruitsig van staatsubsidies ontvang vir die ontwikkeling van infrastruktuur te bring. Die grootte van die beweerde voorkeur uitleen bepaal uit die verskil tussen gesubsidieerde en mark uitleen.

marktoestande

Om die minus kant kan gebruik word as daar 'n beduidende verskil tussen die mark prys vir soortgelyke eiendomme en kenner.

Die verandering van die funksie kan ook in aanmerking geneem word by die beoordeling van, as die impak op vraag en aanbod.

Site plek boedel

Fisiese faktore (vir die land)

Vergelykende benadering in die evaluering van grond behels byeenkoms eienskappe van die eiendom voorwerp:

• grootte;
• vorm;
• geologie;
• topografie;
• vlak van paraatheid, dit is, of skoongemaak land plantegroei, of die ongerymdhede uitgeskakel;
• kwaliteit aanwysers van grond.

Die mees noemenswaardige is die teenwoordigheid of afwesigheid van heuwels of hellings, rotsformasies of slote. Aansienlik, sommige dravermoë van die aarde, sy krag, die teenwoordigheid van grondwater. Dit is baie belangrik, as daar inligting oor die moontlike voorkoms van minerale. As die inligting is bevestig, sal die land verwag word om 'n las in die toekoms te hê.

Algemene eienskappe van die voorwerp wat geëvalueer word

Mark vergelyking benadering - die studie van die eienskappe wat die koste van fasiliteite te verhoog. Dit sluit in:

• die grootte van 'n gebou of perseel;
• Hoë geboue;
• en die teenwoordigheid gebied van aanvullende fasiliteite;
• plafon hoogte.

Belangrik is die materiaal waaruit gebou om die gebou, meer moderne en meer betroubaar is dit, hoe hoër is die waarde van die eiendom. Laaste maar nie die minste koste en die algemene voorkoms van die gebou, die teenwoordigheid van herstel en maklike toegang. As die insette van die erf, sal dit 'n stap-down faktor wees.

'N gebrek aan instandhouding - dit is 'n geleentheid om die wysiging van assesseringsverslag. Hierdie berekening is gemaak op die waarde van die koste van die herstel of restourasie werk, met inagneming van die voordele wat uit beleggings in diens in die konstruksie of herstel.

ekonomiese kragte

Vergelykende benadering in Real Estate - dit is met inagneming van moontlike besparings in energie hulpbronne tydens die operasie. Die konstante toename in die koste van die utilities maak mense voortdurend te dink oor besparing en gebruik van alternatiewe energiebronne.

In die besonder, hierdie faktor is belangrik, indien die voorwerp verkry vir verdere huurkontrak. Hoe groter die verhouding van inkomste tot uitgawes, wat gebruik sal word vir 'n operasie van die gebou of vertrek, hoe kleiner die grootte van die opbrengs van kapitaal in netto inkomste uit die verhuring van Real Estate.

Hierdie kategorie is van toepassing op die teenwoordigheid of afwesigheid van meters meet, of te verminder hitteverlies gebeure gehou.

ander aanwysers

Evaluering behels die oorweging van die teenwoordigheid of afwesigheid van elemente van diens. Die eenvoudigste voorbeeld - indien daar 'n hysbak in die huis is of nie. Die teenwoordigheid van 'n volledige of gedeeltelike afwesigheid van kommunikasie, hoe meer verbind tot die plaaslike stelsel. As te veel tekortkominge, is die regstelling afwaartse gedra. Skatting van die eiendomsbedryf is nog beskikbaar vir 'n verskeidenheid van aanwysers.

Die stadiums van nedersetting

Alle berekeninge is gebaseer op 'n vergelykende benadering van open source inligting oor die onlangs uitgevoer met 'n soortgelyke Real Estate transaksies.

evaluering stappe:

1. 'N Studie van soortgelyke voorstel in die spesifieke Real Estate segment, die identifisering van comparables wat onlangs verkoop is.
2. Die inligting wat ingesamel is word individueel ontleed en elke sin vergelyk word met die beraamde Real Estate eiendom.
3. Isolasie pryse eienskappe, wysigings aan die evalueringsverslag.

Versoening van aangepaste pryse en beraming van die finale waarde van die vergelykende benadering.

Voordele vergelykende benadering

In die eerste plek, die metode maak dit moontlik om die mening net van tipiese kopers en verkopers te weerspieël.

Waardasie word weerspieël in die huidige pryse, met inagneming van veranderinge in die finansiële omstandighede, en selfs inflasie. Evaluering is altyd staties gegrond.

Om die spesifieke eiendom te evalueer, is dit nie nodig om al die eiendomsmark te leer, maar net soortgelyke voorwerpe. Die tegniek is baie eenvoudig, met betroubare resultate.

... en nadele

• Dit is baie moeilik om die werklike prys vas te stel.
• Volledige afhanklikheid van die aktiwiteit en stabiliteit van die eiendomsmark.
• Die kompleksiteit van data harmonisering, waar soortgelyke voorwerpe aansienlik verskil in terme van verkope.

Ter afsluiting

Die essensie van die vergelykende benadering in die evaluering van Real Estate te verstaan beide die koper en verkoper. Die tegniek kan die partye tot die Real Estate mark te verken en maak seker dat hulle nie verlore gaan. Die assessering kan gebaseer wees op wat reeds afgehandel transaksies of bied ander verkopers. In elk geval, die vergelykende metode - 'n sistematisering en vergelyking van data van soortgelyke eiendomme. Die belangrikste ding wat die keuse van 'n soortgelyke items om te vergelyk in ag geneem het die spesiale of buitengewone faktore, soos die bedreiging van kollaterale beslaglegging, veranderinge in wetgewing en regulasies op die plaaslike vlak, of versuim om te voldoen aan die leningsooreenkoms, die teenwoordigheid van elemente van dwang.