Opdrag van die woonstelle in die nuwe gebou - wat is dit? Voor-en nadele van die verkryging van nuwe behuising ingevolge die kontrak van opdrag

Een van die mees populêre metodes van 'n belegging in die eiendomsmark - die opdrag van die woonstelle in nuwe geboue. Wat is dit - verstaan nie almal, en dikwels 'n beginner nie wil mors met dit. Volgens statistieke, is byna 'n vyfde van al die huise in aanbou verkoop onder hierdie skema. Wat is die belangrikste voor- en nadele van hierdie transaksies? Wat die koper is in gevaar?

Opdrag van woonstelle in nuwe geboue: Wat is dit?

Opdrag - 'n kontrak vir die oordrag van eiendomsreg aan 'n derde party. Die transaksie is moontlik tot op die datum van die staat kommissie, waar titeldokumente tot die perseel in 'n gebou nog nie bestaan nie. 'N belegger wat 'n huis in 'n nuwe gebou op 'n konstruksie maatskappy gekoop oordragte sy regte op eiendom ander natuurlike persone vir 'n fooi. Tipies, ontvang die belegger die transaksie 10-90% opbrengs op geld belê in 'n nuwe geboue. Nuwe deelnemer van gedeelde konstruksie ook oorgedra die regte en verpligtinge voor die ontwikkelaar.

Die opdrag van eiendomsreg van 'n woonstel in nuwe gebou kan in twee maniere gedoen word:

• Volgens die ooreenkoms beheer (verkoper terugbetaal skuld aan die ontwikkelaar en fondse van die koper se, kan die transaksie 'n paar keer word uitgevoer met 'n aspek van Real Estate);
• Onder 'n voorlopige kontrak (nie om die staat registrasie onderwerp, stel die regterkant van die verkoper en die koper om die transaksie in die toekoms uit te voer).

Uitbetaling vind plaas deur middel van onderlinge ooreenkoms.

Hoe om 'n woonstel te verkoop in die gebou in opdrag: Fase

Kontrak opdrag gaan deur vier fases van verwerking:

1. Kontroleer die ontwikkelaar dokumentasie:

• handves van die maatskappy se;
• Memorandum van Assosiasie;
• sertifikaat van die staat registrasie en in die Federale Belasting Diens geregistreer is;
• permitte vir die konstruksie;
• projek verklaring;
• dokumente wat bevestig befondsing.

2. Die verkoper lig oor die voorneme om die eiendom aan die ontwikkelaar verkoop, en dan moet die toestemming van hom skriftelik, sowel as dokumente wat bevestig die afwesigheid van finansiële verpligtinge teenoor die maatskappy. Ook vereis dat 'n notarized toestemming van die gade aan eiendom verkoop, resolusie van 'n kredietinstelling (indien behuising gekoop op die verband), 'n uittreksel uit die register aan 'n leefruimte. Koper moet notarized toestemming van die gade verkry en neem aan die bank en die verband kontrak vir die verskaffing van huislenings (met 'n verband).

3. Handhaaf 'n sessie-ooreenkoms self. Maak dit moontlik om die ontwikkelaar in Real Estate kantoor of 'n prokureur het.

4. Daar is 'n oordrag van die staat registrasie van die kontrak in die afdeling Rosreestra.

Dit is moontlik opdrag van die verband

Die huidige Russiese wetgewing bepaal dat die opdrag van die verband en woonstelle in 'n nuwe gebou moontlik. Vir hierdie doel, die verkoper moet die skriftelike toestemming van die kredietinstelling bekom, as dit sy finansiële verpligtinge oordra aan die koper ten volle. So, die koper onderneem om te voldoen aan al die voorwaardes van die leningsooreenkoms. Op hierdie stadium is, moet jy noukeurig ondersoek na die kontrak van verbandlenings, as die bank het die reg om veranderinge op jou eie te maak.

belasting

Volgens die belasting-kode, nadat die opdrag plaasgevind het in 'n woonstel gebou, 'n belasting van 13% moet betaal word deur die verkoper. Die aftrekking word gemaak van die bedrag van wins - die verskil tussen die opbrengs en die oorspronklike koste van behuising. Vir hierdie doel, sal die verkoper aan die Departement van Belasting insae verklaring in die vorm 3NDFL.

Byvoorbeeld, indien die woonstel is gekoop vir 1000000, en verkoop onder die ooreenkoms vir die oordrag van 2000000, die bedrag van die belasting aftrekking beloop 130,000.

Indien die koper wil 'n belastingaftrekking vir die aankoop van Real Estate te kry, moet hy die verkoper vra 'n kwitansie vir die betaling van belasting.

goodies

Beide die verkoper en die koper voordeel na die opdrag is gemaak in die woonstelgebou. Wat is die voordele?

Die verkoper maak 'n wins uit die verkoop. Daarbenewens kan die grootte aansienlik meer as die bedrag wat oorspronklik belê wees.

Voordele vir die kliënt:

• Lae koste in vergelyking met 'n gereed behuising.
• Die moontlikheid van individuele beplanning.
• Gekoop wettig skoon woonstel.

nadele

Ten spyte van die feit dat die oordrag van regte aan die woonstel in 'n nuwe gebou - een van die mees gewilde handel in die eiendomsmark, is dit steeds riskant. Een van die belangrikste risiko's van vrylating:

• Die bankrotskap van die konstruksie maatskappy.
• Kansellasie van die opdrag ooreenkoms.
• Dubbele verkoop.
• Verkoper nie die ontwikkelaar van die opdrag in kennis te stel.

Ons het nou oorweeg hierdie punte in meer detail.

konstruksie maatskappy bankrotskap

Gedurende die tydperk, getel vanaf die oomblik van die staat registrasie van die PO na die ondertekening van die wet van die oordrag van die huis in werking, rente houers kan hul regte oor te dra aan die eiendom. Die hoofrede vir die opdrag is 'n skending van ontwikkelaar van gehalte standaarde en die herhaalde uitstel van die konstruksie. Tipies, hierdie omstandighede is te danke aan die bankrotskap van die ontwikkelaar van die beplande.

Na die aanvanklike houers belangstelling die reg op behuising in die nuwe gebou sal gee, sal die verantwoordelikheid voor die nuwe lid van POS gedra uitsluitlik ontwikkelaar. As die ontwikkelaar in stryd met die POS en nie sy verpligtinge uit te voer, die beëindiging van die kontrak van die opdrag is nie moontlik nie. Nuwe houers belangstelling kom litigasie reeds direk met die ontwikkelaar.

Aanvanklike deelnemers in die konstruksie kan verantwoordelik wees vir die bouer van die kontrak, net wanneer hy op borgtog wees. Handel oor die waarborg is uiters skaars.

Kansellasie van die opdrag ooreenkoms

Opdrag vir die aankoop van 'n woonstel in 'n nuwe gebou moet nie die norme van die bestaande wetgewing en die kontrak op weerspreek deelname aan die gesamentlike konstruksie. Opdrag ooreenkoms kan erken as nietig in die volgende situasies:

• Aanvanklike houers belang versuim het om finansiële verpligtinge teenoor die ontwikkelaar en die bank.
• Geen skriftelike toestemming is verkry uit die konstruksie maatskappy.
• Ons het skriftelike toestemming van die bank as behuising gekoop met die hulp van krediet.

In die teenwoordigheid van ten minste een van die bogenoemde items van die kontrak van die opdrag is ongeldig. Volgens artikel 390 van die burgerlike wetboek, die verantwoordelikheid vir die sluiting van 'n ongeldige kontrak val geheel en al op die oorspronklike deelnemer DDU. Hy is verplig om die geld oorgeplaas na hom te betaal, en om rente te betaal en vergoed bedrieg Real Estate beleggers verliese.

dubbele koop

In 2011, was 'n besluit geneem waarvolgens al die telers is onderhewig aan verpligte staat registrasie. Ongelukkig het die Russiese wetgewing op die gebied van deelnemende konstruksie is ver van volmaak. In die besonder, is daar 'n risiko van dubbel verkope by die opdrag van die woonstelle in geboue onder konstruksie.

In die praktyk dikwels is daar gevalle waar gewetenlose handelaars 'n ooreenkoms met die opdrag van verskeie kliënte gelyktydig ingevoer. Dit gebeur omdat is voorlopige kontrakte van die verkoop, die registrasie van wat Rosreestra is nie 'n voorvereiste. Eienaarskap geregtelik erken vir die gevolmagtigde wat eers 'n kontrak met die verkoper onderteken. Oordrag van geld aan die verkoper moet eers nadat die staat registrasie van die PO.

Die verkoper het die ontwikkelaar nie in kennis stel

Die verkoper moet skriftelike toestemming verkry vanaf die ontwikkelaar om die woonstel te verkoop. Anders sal die nuwe houers belangstelling ly verliese wat verband hou met hierdie risiko, insluitend die onvermoë om te herstel van die bouer verliese tot die kansellasie van Pos.

Byvoorbeeld, as die nuwe belangstelling houers in die howe wil om te herstel met die konstruksie van 'n boete vir die vertraging in om in werking, dit sal ontken word nie.

Betwis die kontrak in die hof

Deur 'n besluit van die Hof van fisiese en regspersone kan insolvent of bankrot geag. In hierdie geval, is alle transaksies wat verband hou met die kwessie van die aankoop en verkryging van onroerende goed erken leemte in twee gevalle:

• Wanneer die koopkontrak gespesifiseer doelbewus onderskat prys.
• Die transaksie is bereik in minder as 12 maande voor die aanvang van die verhoor op bankrotskap.

In geregtelike praktyk, is daar gevalle waar dieselfde perseel verkoop word onder kontrak opdrag 'n paar keer. Daarna het die konstruksie van 'n nuwe deelnemer betaal vir die koop eiendom. Aanvanklike houers belang stel die proses van bankrotskap, en die transaksie is herroep. So, die nuwe aandeelhouers is nie net sonder die gesogte behuising, maar sonder die geld bestee aan die woonstel.

Enkele sentrum opdrag

In St Petersburg en Leningrad streek daar is 'n gespesialiseerde agentskap - die Verenigde Center opdrag. Woonstelle in die gebou meer aantreklik vir potensiële kopers, eerder as tweede huise. Daarbenewens het die opdrag - 'n ingewikkelde en tydrowende proses wat presies kennis van wetgewing vereis.

Die Sentrum se spesialiste het uitgebreide ondervinding in transaksies van sessie kontrakte. Die agentskap het ook sy eie databasis van bewese eienskappe wat feitlik die wetlike suiwerheid van transaksies waarborg.

Een van die mees riskante, maar die mees toeganklike vorm van verkryging van Real Estate - opdrag van die woonstelle in nuwe geboue. Watter soort deal? Onder 'n opdrag verwys na die oordrag van registrasie van eiendomsreg van die deelnemer gedeel konstruksie aan 'n derde party. Hierdie tipe van transaksie het onteenseglike voordele, maar baie nadele. Om probleme met die eiendomsbedryf in die toekoms te vermy, moet transaksie ondersteuning van gekwalifiseerde prokureurs toevertrou. In Rusland is daar net een gespesialiseerde agentskap in beheer van sodanige sake - Verenigde Center opdragte.