Hoe om die ontwikkelaar te vertrou, wanneer alles is so onstabiel?

Tekens van betroubaarheid van die ontwikkelaar

Die vraag wat die ontwikkelaar kan vertrou, was altyd belangrik. Maar in die tydperk van finansiële onstabiliteit risiko's verhoog aansienlik, en dus die koper voordat 'n finale besluit, is dit nodig veral versigtig te wees.

Natalia Salomo, uitvoerende hoof van MIC-Real Estate (GC CIS) bied die volgende kenmerke vir 'n sterk ontwikkelaar:

1. Die teenwoordigheid van voorwerpe oorhandig woonstelle wat reeds voorberei in die eiendom;
2. Gebrek aan bevrore konstruksie projekte;
3. Die aktiwiteit van 'n workflow op die terrein van die gekose voorwerp soek;
4. Inligting in die media en op die internet (insluitend resensies) - altyd skryf oor die probleme;
5. Inligting op die webwerf van die arbitrale tribunaal;
6. Woonstelle te koop in ooreenstemming met die Federale wet 214.

Leonard Blinov, bemarkingsdirekteur UrbanGroup Dit is van mening belangrik om die reputasie van die ontwikkelaar, asook hoe die maatskappy voldoen aan die gestelde skale van konstruksie. "Die woonstel is die moeite werd om te koop uit die bouer met 'n goeie reputasie en gebou paraatheid huise nie minder nie as 30%. Jy moet ook om eiendom te koop net in die residensiële kompleks, die implementering daarvan is by 214 FZ, wat die beste beskerm die koper.

Die teenwoordigheid van verskeie projekte, insluitend ten minste een voltooi en een in die volwasse fase van die gebou aan die tempo van konstruksie te kyk. Inligting oor hoe hy oorwin die krisis van 2008 jaar. Dit is wenslik dat die maatskappy het ten minste 3 jaar ", - sê die kenner.

Die besondere belang van die reputasie van die bouer en beklemtoon Vitaly Bahvalov, Hoof van Bemarking en reklame Groep van maatskappye US 22. Volgens hom is daar niks is vir die koper in so 'n kragtige argument as wat die maatskappy vervul in die tyd al sy vorige verpligtinge betyds te voltooi die fasiliteite - insluitend die krisis van 2008-2009. "Mense kan noem in die konstruksie terrein en sien alles met jou eie oë - as 'n reël, dan die helfte van die vraag verdwyn."

Alex Shmona uitvoerende hoof portaal op die eiendom skuif. su sê dat die openheid van die ontwikkelaar, sy bereidwilligheid om die pers te praat - 'n goeie teken. Volgens kenners, die potensiële koper mag PR aktiwiteit promonitorit vereis die maatskappy: die kommentaar van sy kundiges in die media te bestudeer, die aktiwiteit van die sprekers en aanbiedings ens "As 'n maatskappy kommunikeer openlik met die media, inisieer bespreking van hul projekte - meestal beteken dit dat hulle is vol vertroue genoeg in hul vermoëns. Moenie verwar 'n PR-aktiwiteit van maatskappye met die publisiteit van sy sleutelfigure, gebaseer op die skande state, ens Praktyk toon dat die styl van sake doen in hierdie onderskeie spelers, wat die uitvoering van sy verpligtinge teenoor kliënte "nadelige uitwerking, - sê mnr Shmona.

konstruksie lening

Volgens die ervaring van 2008-2009, is baie ontwikkelaars verbrand omdat te verslaaf aan krediet finansiering. Die mark is aan die toeneem, opgekoop alles - en baie dikwels nie vir hul eie verblyf en vir die doel van herverkoop. Ek skep 'n projek, en selfs wanneer ons relatief hoë ontwikkeling en die mark beskawing, konsultante betrokke was op dit nie altyd nie. Dikwels oor enige bemarking konsepte en analitiese uitbouing van die vraag, die ontwikkelaars het geglo dat en so sal afkom - die mark sal enige volume absorbeer. Verdere, in een of ander manier die ontwikkelaar het daarin geslaag om 'n krediet lyn oop te maak, en alles was fyn - so lank as wat die banke krisis, aan die een kant, was nie in staat om voort te gaan om te finansier, en verbruikers geleer het om geld te tel en begin om versigtig te kies wat om te koop. En die probleem met die verband deel van kopers dadelik afgesny.

Beteken dit dat ons veral versigtig moet wees wanneer die koop van woonstelle vir diegene ontwikkelaars wat meestal bou op geleende geld? En of die koper kan inligting oor die finansiële en krediet beleid van die maatskappy te verkry?

Leonard Blinov is van mening dat die risiko van die koper, sodat die ontwikkelaar is gebou op die geleende fondse, is nie direk verband hou. "As daar 'n goeie soliede projek finansiering bank, en dit sal voortgaan, dit is 'n groot pluspunt. Maar die teenwoordigheid van eie fondse die bouer se is ook belangrik - dit is 'n groot risiko, so sal probeer om hul verpligtinge selfs in moeilike situasies te vervul. Deel van die inligting kan verkry word by die projek verklaring "- sê die kenner.

Natalia Salomo is dit eens dat die likiditeitskrisis van 2008 getoon, die teenwoordigheid van groot risiko van ontwikkelaars wat die fundamentele beginsel van volhoubaarheid van die maatskappy oortree: die korrekte verhouding van skuld tot ekwiteit.

Maar, volgens die deskundige, betroubare inligting aan die koper prakties slegs beskikbaar indien die ontwikkelaar nie gasheer openbare hul finansiële state.

Vitaly Bahvalov sê ook dat die koper is onwaarskynlik in staat wees om inligting van die ontwikkelaar oor wat geld wat hy bou kry. Maar te oordeel hoe betroubaar die ontwikkelaar, is dit moontlik nie net deur hoe bevoegde finansiële beleid dit is nie, maar ook, byvoorbeeld, in watter hoedanigheid aan dit. "Ons maatskappy kan pohvastsya die feit dat ons is besig om op hul eie, sonder die betrokkenheid van kontrakteurs. Nie elke maatskappy het so 'n indrukwekkende produksie en tegniese basis, as ons het. Vir baie mense is dit 'n belangrike argument is egter die beste vir homself sê ons reputasie en geskiedenis van voorwerpe - hul aflewering op tyd. En hoe doen ons bou - vir die koper is hierdie die tweede vraag, "- sê Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov glo ook dat inligting oor die finansiering van die koper niemand sal oopmaak nie. Maar hy met Vitali Bahvalova mening dat die aanduiding vir die koper is nie net die verhouding van skuld tot ekwiteit, wat is byna onmoontlik om uit te vind, maar die produksie kapasiteit ooreengekom, die maatskappy beskik.

Maar finansiering lening, volgens sommige kenners, het sy voordele. So, Sergei Liadov, 'n woordvoerder vir die belegging en ontwikkeling maatskappy "City-XXI Century" sê dat die moontlikheid van die ontwikkelaar toegang tot krediet hulpbronne van die banke is 'n belangrike voordeel nie net vir die maatskappy self, maar ook vir sy kliënte. In hierdie geval, die nie-voltooiing van die konstruksie risiko's verminder.

Dit is wat mnr Lyadov vertel van die ervaring van samewerking van sy maatskappy met banke in 'n moeilike tyd van krisis van vorige jare: "Die krisis van 2008-2009. hoofsaaklik betrokke ontwikkelaars, wat aggressiewe beleggingsbeleid deur die aantrek van 'n groot aantal lenings was. Tog het ons maatskappy nagekom word 'n konserwatiewe plan van aksie, en dit het ons toegelaat om 'n balans te vind tussen ekwiteit en skuld te hou. Die maatskappy perfek vervul sy finansiële verpligtinge teenoor Sberbank in die mees moeilike ekonomiese tydperk. En dit het ons toegelaat in April 2010 'n krediet lyn van 60 miljoen. Dollars te sluit, en 'n bietjie vroeër, in Maart 2010 tot 'n nuwe lening van die bank kry in die bedrag van 1,1 miljard. Roebels. Sberbank is ons konstante vennoot in ontwikkelingsprojekte, insluitend die ontwikkeling van 'n omvattende program van distrik Strogino, en vir ons as 'n maatskappy-bouer is baie belangrik en waardevol, so ver dit die samewerking gaan aan, is nie ingewikkeld deur eksterne omstandighede. "

advies aan die koper

Sergei Liadov het die volgende advies aan kliënte oor hoe almal dieselfde aan 'n betroubare bouer kies.

"Die kriteria vir die definisie van maatreëls om die maatskappy te verseker verwys, in die eerste plek, afgesluit met die ontwikkelaar aandele deelname ooreenkoms (pos) met die staat registrasie van die transaksie in Rosreestra. In die tweede plek, die paaiement betaal, waar moontlik. Om die risiko's te verminder moet die aankoop van die konstruksie so veel as moontlik op 'n later stadium van konstruksie sluit. Maar in hierdie geval, die koopprys sal gewoonlik hoër wees, maar 'n betaling vir risikovermindering. Dit is belangrik om handel te maak met die ontwikkelaars om 'n positiewe besigheid reputasie en portefeulje van projekte suksesvol voltooi van 'n soortgelyke konstruksie. Verpligte verifikasie van titel dokumente vir die land en laat dokumentasie vir die bou. Verminder die risiko van en betrokkenheid by die onderhandelinge met die ontwikkelaar dokumentasie en verifikasie van gekwalifiseerde prokureurs wat spesialiseer in sulke gevalle, "- sê die kenner.

Die stemming van die kopers en die verdere ontwikkeling van die mark

Dit is bekend dat tydens die krisis die vraag van die primêre mark byna heeltemal oorgeskakel na die kant "van die sekondêre." Vandag, met die verhoogde negatiewe tendense in die ekonomie, of die aktiwiteit van kopers het afgeneem in die primêre mark, sodat jy kan die verandering in verbruikersentiment in die bedryf op die negatiewe kan oordeel? Dit is wat ons ons kenners gevra.

Vitaly Bahvalov gesê dat hul maatskappy nie waargeneem daling in die vraag na woonstelle in geboue onder konstruksie. Inteendeel, volgens kenners, aan die einde van die somer was daar 'n oplewing in die vraag.

Sergei Liadov sê dat in Augustus aansienlik gegroei, belangstelling in die oogmerke van die primêre mark, die maatskappy het 'n drie-voudige toename in die vraag. "In September, dit het effens, maar nog steeds op 'n hoë vlak. Die grootste vraag is wat tans gebruik word deur die voorwerpe van die ekonomie en gerief klas. Die vermindering van die volume van nuwe konstruksie is nie waargeneem word. , Die vorige vlak van die aanbod as gevolg van die toetrede van nuwe projekte en nuwe volumes in lopende projekte ", - sê die kenner.

Natalia Salomo deel die siening dat die vraag na woonstelle in nuwe huise steeds groei. "Die belangrikste maatstaf om te besluit of te koop - prys. Strategie ontwikkelaars, waarin die mark gegooi klein hoeveelhede van die woonstelle in die gebou intrige en goed ondersteun die aktiwiteit van kopers, "- sê die kenner.

Leonard Blinov sê dat dit nodig is om te verstaan dat die verskil in pryse op primêre en sekondêre mark 30-40% kan bereik. "Daarom, een wat meer op die spel, betaal 'n laer prys. Alhoewel die wetlike suiwerheid van die transaksie op die sekondêre mark - nie so 'n eenvoudige saak, en dit moet nagegaan doskanalno "- sê die kenner.

So, die krisis van 2008-2009 het 'n meer versigtige, nie net ontwikkelaars, maar ook kopers. As ontwikkelaars hul finansiële en bestuursbeleid nagegaan, is die kopers meer versigtig oor die keuse van die ontwikkelaar, meer aandag skenk aan sy betroubaarheid en vermoë om sy verpligtinge na te kom nie net onder gunstige ekonomiese toestande, maar ook in tye van finansiële onrus. Maar die hoë aktiwiteit in die mark van behuising onder konstruksie, selfs in die oomblik wanneer verhoogde negatiewe tendense in die ekonomie dui daarop dat die geloofwaardigheid van kopers is groot genoeg, en hul bui is oor die algemeen optimisties.

Portaal Move.su wil jy nie te verwar met 'n keuse wees!